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?樓按明曦/樓花按保放寬為何收效甚微?\經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

2023-10-30 04:02:54大公報
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  圖:換樓客多采用建期付款,或因舊物業仍需償還貸款,于是新物業多未選用樓花即供付款計劃。

  特區政府于9月初放寬樓花按揭成數上限,與現樓按揭睇齊,透過按揭保險計劃下,樓價1000萬元合資格的樓花物業最高可承造九成按揭;樓價1500萬元或以下的樓花物業最高可承造八成按揭;樓價3000萬元或以下的樓花物業最高可承造七成按揭。新措施推出后一個月,市場上只有一個新盤推出,根據該盤的成交紀錄冊顯示,選用建筑期付款方法(建期)的買家占比接近八成,遠比即供付款(即供)方法高。新措施為何暫未見成效?

  買家等待按息回落

  借著本欄,稍作拆解箇中底蘊。

  息口走勢直接影響供樓開支,而現時正值加息周期,拆息升至十五年半新高,香港銀行由去年開始調升最優惠利率。以H按封頂息率為例,現時H按封頂息率升至4.125厘,比去年年初的2.5厘大增1.625厘。以每100萬元貸款額計算,如現時以即供上會,每月供款為4846,比去年年初3915大增24%,供樓開支將會大增。而市場預計加息周期將見頂,新盤買家憧憬銀行最快下年開始減息,因此傾向選用建期付款,希望于息口回落時才上會供樓,以節省利息開支。

  換樓避免同時雙供

  申請樓花按揭意味著需即時上會及辦理按揭,而換樓客申請新物業的按揭時,現有物業未成功賣出且仍有按揭在身,即代表要同時供兩層樓,而銀行審批新物業按揭時,供款入息比率及壓力測試均要下降10%,買家供樓開支增之余,亦較難通過入息審查,因此一般仍持有舊物業的換樓客都會選用建期付款,欲希望于舊物業放售后才上會。

  即供折扣未夠吸引

  “即供”及“建期”為新盤最常見的付款方式,為了令買家及早完成交易,一般發展商提供的即供折扣會比建期多,差距更可高達5%,以吸引買家提早付款。但近期新盤價單所提供的即供折扣與建期差距不大,差距不足夠抵銷息口上升后增加的供樓開支,使買家傾向選擇建期付款,等待息口下跌時以低息供樓。

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